關于《漯河市物業管理條例（草案）》的說明

　　——2022年6月21日在漯河市第七屆人民代表大會常務委員會第四十七次會議上

　　市住房和城鄉建設局局長 舒暢

　　主任、各位副主任、各位委員：

　　我受市人民政府委托，現就《漯河市物業管理條例（草案）》（以下簡稱《條例（草案）》）作如下說明，請予審議。

　　一、制定《條例（草案）》的必要性

　　（一）適應我市物業服務行業快速發展的需要。我市自1997年開始推行物業管理。25年來，隨著房地產開發的快速發展和人民群眾生活水平的不斷提高，特別是國家“放管服”改革措施在物業管理方面的貫徹落實，我市物業服務行業快速發展。在快速發展的同時，也存在一些問題，如：物業服務質價不符、違法違規收費、侵害業主合法權益等，業主惡意拖欠物業費、私搭亂建、電動車違規充電、不依法維權等，物業管理主管部門和相關職能部門監管不到位，各級政府職責不清等。出臺《漯河市物業管理條例》，對維護業主和物業服務企業合法權益、促進行業健康發展具有重要意義。

　　（二）增強群眾獲得感、幸福感、安全感的需要。物業管理涉及千家萬戶，與廣大群眾的生活和工作密切相關，關系到人民群眾的切身利益，是重大的民計民生問題，物業服務已經成為廣大業主的一項不可或缺的服務。物業管理水平的高與低、物業服務質量的好與差，直接影響著群眾的獲得感、幸福感、安全感。因此，物業管理受到人大代表、政協委員和廣大群眾廣泛關注，在近幾年我市召開的“兩會”上，每年都有幾十件有關規范物業管理的建議和提案。出臺《漯河市物業管理條例》，對規范物業服務、提升物業服務質量、回應社會關切、增強群眾獲得感、幸福感、安全感十分必要。

　　（三）完善我市物業管理法治化建設的需要。盡管國務院出臺有《物業管理條例》，我省出臺有《河南省物業管理條例》，但有些條款的規定過于原則、具體化不足、針對性不強，如：對一些違法違規行為缺少應承擔的法律責任，把黨的領導貫穿到物業管理全過程的“紅色物業”建設方面的規定不具體，對鄉鎮人民政府、街道辦事處物業管理賦權不足，缺少把物業管理融入社區治理體系的機制。另外，我市的市情和物業管理情況有別于全省、全國。出臺《漯河市物業管理條例》，將有效提升我市物業管理法制化建設水平，有力促進我市物業管理再上新臺階。

　　二、《條例（草案）》的起草過程

　　（一）起草過程。2021年10月29日，我局收到市人大《關于實施<漯河市物業管理條例（草案）>起草工作的通知》（漯人常辦〔2021〕74號）（以下簡稱《通知》）后，高度重視，領導掛帥，迅速成立了以我為組長的《條例（草案）》起草領導小組，按照《通知》規定的七項基本原則和開門立法、突出重點的工作要求，依據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》等相關法律法規，收集20個省、市物業管理方面的地方性法規，縱向對照，橫向學習。按照上位法與國家“放管服”改革要求，結合我市物業管理中存在的突出問題和難點、堵點，歷經起草小組十五次會議，完成了《條例（草案）》起草工作。期間，市人大常委會副主任趙坤炎帶隊開展調研，對起草工作給予指導。草案形成過程中，也充分征求了律師團隊的意見。

　　（二）立法思路。貫徹落實習近平總書記“以人民為中心”的理念，開門立法，深入調研，廣泛征求意見建議。突出重點，精準科學立法，體現漯河特色。對上位法有規定的一般不再重復或少重復，對上位法規定較原則的進行細化、補充。固化我市有效做法，借鑒外地成功經驗，提高立法針對性和可操作性，為規范物業管理活動、促進社會和諧穩定提供法治保障。

　　（三）征求意見。《條例（草案）》形成后，我們征求了各縣區人民政府，經濟技術開發區、市城鄉一體化示范區、西城區管委會的意見建議；征求了市發展改革委、市司法局、市應急管理局、市城管局、市人防辦、市消防救援支隊等12個單位的意見建議，共收集到市城管局等3個單位的反饋意見21條。我們采納意見7條，未采納14條，未采納原因：上位法已明確或應另行制定部門規章。市發展改革委等9個單位反饋無修改意見；征求了我局所屬單位的意見建議；征求了市物業管理協會及河南開源、漯河嘉益等11家物業服務企業的意見建議；征求了社會層面的意見建議。根據征求到的意見建議，對《條例（草案）》進行進修改完善。5月29至31日，配合市司法局對《條例（草案）》進行審查、修改。

　　（四）政府審議。《條例（草案）》征求了市委常委、市政府各位副市長的意見，2022年6月15日經市政府第114次常務會議審議通過。

　　三、《條例（草案）》的主要依據

（一）法律法規。《條例（草案）》依據的主要法律法規有《中華人民共和國民法典》、 國務院《物業管理條例》《河南省物業管理條例》。依據的主要部門規章有建設部財政部《住宅專項維修資金管理辦法》等。參照的政策性文件主要有中共河南省委組織部河南省住建廳《關于推進全省物業服務行業和物業服務企業黨建全覆蓋的通知》（豫建房〔2021〕203號）等。

　　（二）借鑒先進地區立法經驗。起草過程中，我們借鑒了北京、重慶、安徽、鄭州、武漢、西安、太原、南京、昆明、唐山等省、市在物業管理立法中的先進經驗和做法。

　　四、《條例（草案）》的主要內容

　　《條例（草案）》共七章 八十一條。包括總則、業主及業主組織、前期物業管理、物業管理服務、物業的使用和維護、法律責任、附則。主要內容如下：

　　第一章，總則，共十條。主要明確和規定物業管理的基本原則、體系機制、保障機制、政府職責、部門職責、鄉鎮街辦職責、重大物業矛盾糾紛調處機制等事項。

　　第二章，業主及業主組織，共十八條。主要明確和規定業主概念、業主權利及義務、提供業主大會資料的主體及時間、首次業主大會籌備組及經費、首次業主大會籌備組職責、業主委員會成員條件、業主委員會備案、業主委員會內部監督、物業管理委員會及其人員組成等事項。

　　第三章，前期物業管理，共十條。主要明確和規定物業管理區域劃分、物業管理區域備案、前期物業管理招投標、共用部位共用設施設備查驗及備案、建設單位移交物業檔案及物業保修責任、物業管理用房權屬及用途等事項。

　　第四章，物業管理服務，共十五條。主要明確和規定業主的物業管理選擇權、提供物業服務的企業的條件、物業服務合同簽訂及備案、物業項目負責人告知、物業服務內容、物業費交納、追繳及調整、物業服務合同屆滿的處理、物業服務企業退出、業主自行管理小區、物業管理區域突發失管狀態處置、物業服務企業應當履行的其他職責等事項。

　　第五章物業的使用和維護，共十三條。主要明確和規定物業管理區域禁止行為、電梯維護保養、車位車庫使用、裝飾裝修管理、維修資金繳存和正常與應急使用、共有物業收益、公共秩序維護、突發事件處置、易發生安全風險的設施設備和部位管理、專有部分存在安全隱患處置等事項。

　　第六章，法律責任，共十二條。主要明確和規定三類主體違法行為的處罰標準。一是對建設單位明確：不按時不如實提交文件資料、不提供業主大會籌備費用、未通過招投標方式選聘物業服務企業、未按照規定移交相關資料、不全面履行保修責任的處罰程序和處罰標準。二是對物業企業明確：未按照規定辦理承接查驗備案、辦理物業服務合同備案、未履行公告公示義務、未制定安全防范應急預案或未組織實施的處罰程序、標準。三是明確政府工作人員違規行為的處罰規定。

　　第七章附則，共三條。主要內容：一是明確業主通過自行管理或者選聘其他管理人進行物業管理的，由市人民政府組織有關部門另行制定管理規定。二是明確經濟技術開發區、城鄉一體化示范區、西城區管理委員會根據市人民政府授權，負責轄區內物業管理工作。三是明確了施行時間。

　　五、《條例（草案）》的主要特色

　　比對《物業管理條例》《河南省物業管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》，《條例（草案）》主要有以下特色：

　　（一）創設了住宅小區文明城市創建和常態化疫情防控工作體制（第七條，第五十三條）。明確了市、縣、區物業管理主管部門、鄉鎮政府、街道辦、物業服務企業等三類主體指導、監督、落實小區文明城市創建和常態化疫情防控職責任務。解決了文明城市創建和疫情防控職責不清、力量不足問題，提升文明城市創建和疫情防控成效。

　　（二）創設了市物業管理主管部門物業矛盾糾紛調解機制（第十條）。規定市物業管理行政主管部門建立物業矛盾糾紛調解機制、成立調解機構、落實工作經費，調處重大物業矛盾糾紛。解決了因重大物業矛盾糾紛得不到妥善解決而發生群訪、上訪事件。

　　（三）創設了業主委員會成員條件關口前移制度（第二十條）。將業主委員會選舉把關環節前移至候選人提名階段，規定有“無正當理由拒絕交納物業服務費用或其他費用”等十種情形之一，不得提名為候選人。解決了當選的業主委員會成員不依法履職、責任心不強等問題，為業主委員會公正監督物業服務企業、維護業主合法權益奠定堅實基礎。

　　（四）創設、完善了物業管理區域相關制度。一是創設了項目負責人更換告知制度（第四十三條），完善了物業服務信息公示內容（第四十六條），并創設了對應的法律責任條款（第七十六條）。保障了業主的知情權和監督權，解決了實施監督、處理投訴時聯系不暢、效率不高問題。二是完善了建設單位物業保修責任（第三十六條），并創設了對應的法律責任條款（第七十四條）。明確將“建設單位及時處理解決物業質量缺陷、配套設施設備不完善、設施設備技術不達標問題”增列為保修事項，解決了業主合法權益得不到保障問題。三是創設了突發失管狀態處置制度（第五十二條），解決了物業管理區域突發失管狀態時，業主在垃圾清運、電梯運行等基本生活服務事項得不到保障問題。

　　（五）創設、完善了維修資金監管相關制度。一是創設了區級物業管理主管部門監督管理職責（第七條第二款第六項），解決了維修資金使用不便捷、效率不高問題。二是創設了完整的維修資金繳存流程（第五十九條）。明確了已售、未售房屋的繳存要求和不動產登記機關核驗繳存情況要求。確保了維修資金應繳盡繳，解決了因維修資金繳納不全而影響使用問題。三是創設了公共收益及共用設施設備殘值用于補充維修資金制度（第六十二條）。拓展了維修資金補充渠道，為業主提供增值收益創造有利條件。

　　（六）創設了危房避險處置制度（第六十六條第三款）。明確了經鑒定為危險房屋的，業主（使用人）、縣（區）物業管理主管部門以及縣（區）人民政府應當履行的責任和采取的措施。解決了因使用危險房屋而發生安全事故問題。

　　主任、各位副主任、各位委員，我們在《條例（草案）》起草過程中，雖然做了大量的調查研究，廣泛征求意見，進行了反復修改，但仍有不周全、不嚴密之處，敬請提出意見建議。

　　以上說明和《條例（草案）》，請予審議。